日本地产投资考察，20多年经验者深度分解

　　日本地产投资考察，相比起日本地产的投资，中国地产的地产布局才刚刚开始。黄金州日本地产投资考察团特邀东京地产界资深营业者深度访谈日本房地产投资特点。

　　虽然都是地产，但是中国和日本是完全不同的市场。

　　日本的商业地产投资从大类上来说，属于非公开市场另类投资范畴。不在公开市场交易，是属于一个中长线投资。如果你的产品是短线，投资成本就会很高，波动也会很大。而日本的商业地产和股市相对来说是脱节的，股市对我们的冲击很小。基本是没有影响的。很多家族，会配置20%甚至30%在商业地产领域，很大的原因就在于它和公开市场可以对冲。

　　日本地产主要参与者是机构投资者，例如养老金和保险。因为养老金和保险有固定的现金支出，需要一个稳定、固定的现金流来做对冲，而商业地产投资是所有投资中现金流最稳定的。

　　日本地产投资考察-日本商业地产的特点

　　日本的地产基本上规模是非常难做的。因为土地制度的私有，如果要在50个城市进行地产开发，你可能要面对3000个业主，包括家族、个人、企业等。

　　因为运营的复杂性，日本的地产商就细分成不同领域。比如说，做出租公寓，整个团队都只做出租公寓，就做不了酒店和办公楼。因为每个领域都难跨领域，法律、运营和技能要求都非常细致。

　　就像耐克是做运动鞋，却不做皮鞋。成熟社会的特点就是细分。这个特点就决定了投资的逻辑。逻辑非常重要。任何一个人，都逃离不了这个逻辑。这些框架和法律运营就决定了日本地产商小而精，不求规模，只求深耕细作。

　　日本地产投资考察，日本地产商通常以家族和合伙制为主，因为小，它不能发公司债，公司债在日本地产私有的运营开发管理是非常少见的，所以它的融资需求庞大。这是一环套一环的逻辑，所以，在日本，它是每个项目单体拿出来，去找机构资本合作。

　　但是它的很大价值是在一个具体地产类型中，长期深耕所产生的能力。这个运营团队和运营能力在日本成本非常高，个人做不到。很多机构资本不可能组建这个团队，而且日本“人”是稀缺资源。

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